Согласие супруга в сделках покупки и продажи недвижимости

Содержание

• Порядок владения имуществом супругов
• Что относится к сделкам по распоряжению
• Когда требуется согласие на покупку недвижимости
• Когда НЕ нужно согласие на покупку
• Нужно ли согласие бывших супругов
• Порядок оформления согласия у нотариуса
• Удаленные нотариальные действия
• Регистрации недвижимости без согласия в ЕГРН

При проведении сделок с недвижимостью во многих ситуациях требуется получить согласие супруга, не являющегося стороной договора. Это связано с особым порядком отнесения имущества, приобретенного в браке, к общей и личной собственности каждого из супругов, а также возможностью оспорить в суде сделку, совершенную без такого согласия, и признать ее недействительной. Кроме того, при нарушении условия, орган Росреестра в отдельных случаях может вынести отказ в регистрации перехода прав на недвижимое имущество.

Порядок  владения имуществом супругов 

В соответствии с Семейным Кодексом вся собственность, нажитая и приобретенная семейной парой в период брака, является общей. Это включает денежные средства, вещи и предметы, объекты недвижимости. При этом не имеет значения, кто из супругов ее приобретал и на чье имя она оформлена (зарегистрирована). 

Порядок обращения с общим семейным имуществом установлен ст. 35 СК РФ. По умолчанию предполагается, что супруги  владеют и распоряжаются им по взаимной договоренности. Из этого правила есть исключение.  Закон требует получить нотариальное согласие супругов на сделку по распоряжению общей собственностью, если договор: 

• составлен в отношении недвижимости;
• требует нотариального удостоверения;
• требует государственной регистрации. 

Разногласия по поводу того, требуется ли согласие супруга на сделку в конкретной ситуации, возникают из-за неопределенности понятия «распоряжение». Недвижимость может быть объектом купли-продажи, дарения, залога и множества других сделок. Какие из них подпадают под это определение, а какие нет? Возникают вопросы с тем, какое имущество не является совместно нажитым, и, следовательно, для его продажи не нужно чье-либо согласие, а также по сделкам, требующим нотариального удостоверения. 

Что относится к сделкам по распоряжению 

По смыслу понятия, распорядиться можно только тем, что имеешь. Поэтому в общем случае согласие супруга на покупку недвижимости не нужно — она станет совместным имуществом только после проведения сделки и регистрации перехода прав в Росреестре. При этом если в договоре указан только один из супругов, право собственности будет зарегистрировано на него. Это не изменит того факта, что юридически у объекта имеется два собственника. 

Под распоряжением понимаются сделки по отчуждению имущества и передаче его в чужое владение, влекущие переход права на него к третьим лицам в силу договора или при наступлении оговоренных обстоятельств. Так, обязательным является согласие супругов на продажу недвижимости, дарение, мену. 

Комментирует нотариус:

В тоже время, например, договор залога совместно нажитого имущества не является сделкой по распоряжению им, однако нотариальное согласие супруга требуется, если сам договор требует государственной регистрации. Аналогична ситуация с передачей недвижимости в долгосрочную аренду на срок больше года. Такие договоры тоже регистрируются в органе Росреестра. 

Когда требуется согласие на покупку недвижимости 

Несмотря на то, что приобретение квартиры, дома или земельного участка не относится к случаю распоряжения совместно нажитым имуществом, в отдельных обстоятельствах согласие супруга на совершение сделки придется оформить. Так специальными нормами закона регулируется покупка недвижимости в следующих случаях. 

• Приобретение жилого помещения в ипотеку. Требование установлено ст. 7 закона № 102-ФЗ. Даже в случае, когда договор оформляется на одного супруга, недвижимость по закону будет принадлежать обоим в равных долях.
• Покупка квартиры по ДДУ. Договор долевого участия подлежит государственной регистрации в органах Росреестра, следовательно, необходимо представить нотариально заверенное согласие супруга.

 В остальных ситуациях формально необходимость в оформлении согласия отсутствует, при этом риэлторы часто требуют его от покупателей. Для такой осторожности есть основания, которые могут повлечь признание сделки недействительной или приостановление регистрации перехода прав в Росреестре. Можно привести следующие примеры.

Один из супругов, без уведомления второго, потратил семейные средства на приобретение квартиры, которую зарегистрировал на свое имя. Вторая половина, узнав об этом, подает заявление в суд о признании сделки незаконной. Например, семья находится на грани развода, и не уведомленный о покупке недвижимости супруг заявляет о том, что сделка ущемляет его права. Он рассчитывал при разводе получить половину семейных накоплений, по факту их нет, а в купленной квартире уже прописан супруг и его несовершеннолетний ребенок, родившийся вне брака. Продать такую квартиру будет крайне проблематично. 

Если, не дававший согласие на сделку с недвижимостью супруг узнает о предстоящей сделке еще на стадии ее оформления, он может обратиться в суд с просьбой выдать определение о приостановлении регистрации перехода прав, подать заявление об этом непосредственно в Росреестр. В любом случае подобные осложнения не устроят продавца и, вероятнее всего, он откажется от сделки. 

Еще одна ситуация. Супруги развелись, вступило в силу решение суда о расторжении брака, но при этом не заявлялось о разделе совместно нажитого имущества. Такой раздел можно совершить в течение 3-х лет после развода в судебном порядке. Бывшие супруги договорились, что они совершат раздел имущества путем заключения соглашения у нотариуса. Не дожидаясь этого, один из супругов приобретает недвижимость на свое имя, уменьшая этим семейные накопления, подлежащие разделу. 

Риэлторы обычно исходят из практики и требуют согласие супругов на покупку недвижимости для перестраховки, чтобы исключить срыв сделки. Часто, особенно в крупных городах, в цепочке купли-продажи участвует несколько объектов и, соответственно, возникшая в одном звене проблема приведет к потере сразу нескольких клиентов.  

Когда НЕ нужно согласие на покупку 

• Недвижимость приобретается в долевом участии. В этом согласованность действий очевидна, однако выделение долей в праве собственности на недвижимый объект меняет установленный законом режим совместного владения семейным имуществом. Фактически происходит его раздел, поэтому такой договор должен быть удостоверен нотариусом. Иначе в регистрации перехода прав будет отказано.
• Между супругами заключен брачный договор. Условиями брачного контракта может быть предусмотрено раздельное владение объектами недвижимости. Например , приобретаемая в браке квартира принадлежит единолично тому супругу, на которого она оформлена. При этом можно указать и условие получения согласия супругов на сделку, если стороны посчитают такое требование целесообразным.
• Сделка совершается по доверенности. Например, по условиям договора недвижимость приобретается на имя двоих супругов, однако один из них выдал второму доверенность на совершение сделки от его имени. Аналогично доверенность может быть выдана обоими супругами на имя третьего лица.
• Покупка недвижимости на личные средства. Каждый из супругов может иметь средства и материальное имущество, доставшееся им по безвозмездным сделкам. Например, подаренное или полученное по наследству. Это личная собственность, не входящая в состав совместно нажитого супружеского имущества. Нужно иметь на руках документы, подтверждающие происхождение денег, чтобы при необходимости доказать их личную принадлежность покупателю недвижимости.

Нужно ли согласие бывших супругов

На практике нередко требуют согласие супругов на совершение сделок даже в том случае, когда брак между ними уже расторгнут. Дело в том, что сам по себе развод не изменяет статус совместно нажитого в браке имущества, если супруги не произвели его официальный раздел. Подобная ситуация — одно из наиболее частых оснований для судебных споров. 

При расторжении брака супруги могут по договоренности решить вопрос с имуществом, или составить соглашение о его разделе у нотариуса, либо разделить его по решению суда. Устные договоренности не имеют юридической силы, поэтому полагаться на них не стоит, особенно когда речь идет о недвижимости. По закону обратиться в суд с заявление о разделе совместно нажитого имущество можно в течение трех лет после развода, при этом срок отсчитывается с момента, когда заявитель узнал (должен был узнать) о нарушении его прав. 

Чтобы избежать судебных исков с требование признать сделку недействительной, обычно требуют представить нотариальное согласие бывшего супруга на покупку (продажу) недвижимости. В этом нет необходимости, если имеются документы, подтверждающие права единоличного пользования объектом: нотариальное соглашение о разделе семейного имущества, решение суда, брачный договор.

Порядок оформления согласия у нотариуса 

Выдать нотариальное согласие на покупку недвижимости должен супруг, который не участвует в сделке и не указан в договоре. Это одностороннее действие, поэтому присутствия второй половины не требуется. Заявитель должен представить нотариусу следующие документы: 

• свой паспорт;
• свидетельство о браке;
• копию договора или данные об объекте.

Текст документа можно составить непосредственно в нотариальной конторе. Прежде, чем удостоверить согласие, нотариус разъяснит обратившемуся лицу законодательные нормы, убедится в том, что заявитель действует по доброй воле, осознает последствия своих действий. 

Рекомендуется указать в согласии срок его действия, точно описать объект недвижимости, для покупки которого оно выдается. Это исключит возможность использовать документ несколько раз, а также приобретение другого, не согласованного объекта. В аналогичном порядке оформляется согласие на продажу недвижимости, когда сделка совершается одним из супругов. 

Удаленные нотариальные действия 

Часто встречаются ситуации, когда требуется нотариальное согласие супруга на сделку, проводимую в другом городе и даже регионе. Например, планируется переезд и заранее покупается жилое помещение, или оно приобретается для детей, или супруги находятся в разводе, проживают в разных местах. В настоящее время этот документ можно оформить и отправить по месту требования с помощью удаленных нотариальных действий. 

Для этого супруг, дающий согласие, может оформить его в любой нотариальной конторе по месту жительства. Нотариус вправе изготовить электронный документ, засвидетельствовать его тождество бумажному варианту и подписать свой электронно-цифровой подписью. Далее сам заявитель может оправить его по месту требования по каналам электронной связи, либо попросить об этой услуге нотариуса. Получатель согласия на сделку может также обратиться к нотариусу по месту своего нахождения с просьбой распечатать документ на бумаге, заверив его своей подписью и печатью.

Регистрации недвижимости без согласия в ЕГРН 

До 2022 года органы Росреестра во многих регионах требовали нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку с недвижимостью, если она регистрировалась на одного супруга. Теперь этот документ не входит в обязательный список, а его отсутствие не является препятствием для регистрации перехода прав. 

Новый собственник получит выписку, в которой будет внесена запись о том, сделка совершена без требуемого по закону согласия супруга. Это может оказаться неприятным сюрпризом для покупателя, которому будет сложно в последующем продать такую квартиру. Запись предупреждает заинтересованных лиц о том, что в отношении объекта имеется риск судебного требования о признании сделки недействительной. 

Подобная ситуация исключена в случае, если сделка по распоряжению общей недвижимостью супругов, удостоверяется нотариально. В отличие от регистраторов, нотариус должен обеспечить ее законность. Он в обязательном порядке затребует согласие супруга на продажу недвижимости, а при отсутствии всех необходимых документов откажет в удостоверении договора. Для обеих сторон это служит гарантией соблюдения всех требований закона, снижает риски оспаривания сделки. 

В нашей нотариальной конторе можно в любое время оперативно получить необходимое для сделки с недвижимостью согласие супруга, как на покупку, так и на продажу. Нотариус ведет прием ежедневно, включая выходные дни. Запись производится по телефону и с помощью формы на сайте, также заявитель может обратиться без записи в рабочие часы.